Le 4 septembre dernier a été annoncée l’application du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu dès le 1er janvier 2019. Le but est d’adapter cette imposition à la situation réelle du contribuable sans en changer les calculs. Le décalage d’un an entre la perception des revenus et leur imposition se voit donc supprimé. Quels seront donc les impacts du prélèvement à la source sur votre pouvoir d’achat immobilier ? Sera-t-il favorable à vos projets ? Explications.
Crédit immobilier
Lorsque vous prétendez à un emprunt auprès d’une banque, le fameux taux d’endettement maximal à 33% est bien connu. Avec le prélèvement à la source, votre revenu net après impôts se verra réduit par rapport à votre revenu net actuel. Si les banques se basent sur les mêmes chiffres, et compte tenu du taux maximal d’endettement, votre capacité à investir en serait donc corrélativement réduite. Or, votre pouvoir d’achat réel, lui, reste le même. Les banques vont-elles revoir le taux d’endettement maximal à la hausse ?
En réalité, l’analyse des dossiers par le banquier est plus complexe que sur le simple revenu net. D’autres valeurs entrent en compte : votre revenu brut, votre solvabilité et surtout votre reste à vivre (somme restante après déduction de toutes charges confondues). Il tient également compte des différentes impositions qui vous incombent. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle vous devez fournir un nombre incalculable de pièces justificatives !
La mise en place du prélèvement à la source ne prévoit pas de changement au regard de ces méthodes d’appréhension de dossiers. Les outils informatiques restent les mêmes, ainsi que leur mission qui est de gagner des parts de marché dans la vente de crédits, ainsi que l’acquisition de nouveaux clients.
De plus, grâce à la lisibilité des nouveaux documents composés de plusieurs lignes, le taux d’endettement sera calculable à partir de votre revenu net avant impôts. Ce montant n’est pas affecté par les dispositions du prélèvement à la source. Le calcul de l’endettement et de la capacité d’emprunt ne sera donc pas affecté par ce nouveau fonctionnement.
D’un point de vue trésorerie
Le prélèvement à la source a des vertus de trésorerie positive mensuelle, ce qui accroît votre capacité à investir. Le paiement des impôts se fera désormais en 12 versements au lieu de 10 avec la mensualisation actuelle. Votre impôt est donc divisé par 12, et non 10 ou 3 dans le cas d’un paiement au tiers. Cela permet un excédent de trésorerie chaque mois jusqu’au rattrapage du montant total en décembre.
Cette mensualisation par 12 ne sera donc pas néfaste pour vos projets immobiliers. Elle va même plutôt dans leur sens. Votre perte de pouvoir d’achat est uniquement psychologique et nécessite simplement un temps d’adaptation.
Défiscalisation Pinel
Si vous êtes investisseur Pinel, le prélèvement à la source est une aubaine pour vous en termes de défiscalisation ! Initialement, le gouvernement avait prévu un unique versement de votre avantage fiscal en août ou septembre. Vous auriez donc dû avancer cette somme pour ensuite la percevoir à l’échéance. Mais les mesures se sont finalement retournées à votre avantage. En effet, vous recevrez en janvier un premier virement de 60% du montant de votre réduction fiscale. Vous percevrez les 40% en août ou septembre.
Cela signifie que, par exemple, si vous êtes éligible à une réduction fiscale de 2000€, vous recevrez 1200€ en janvier, puis 800€ en août. Votre trésorerie n’en sera donc que servie, et ce dès le début de l’année.
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Travaux et déficit foncier
Aujourd’hui – en 2018 –, les charges telles que les travaux ainsi que les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers lors de votre déclaration. Lorsque ces charges sont supérieures aux loyers que vous percevez, cela entraîne un déficit foncier. Ce déficit foncier réduit votre base imposable à hauteur de 10 700€, et donc vos impôts l’année suivante.
Or, le prélèvement à la source fait de l’année fiscale de 2018 une année blanche. Cela signifie que vos revenus de 2018 ne sont pas imposables, et vos déficits fonciers de la même année ne vous feront pas percevoir d’avantage fiscal en 2019. Sans intérêt à faire des travaux pour vos logements, c’est une période creuse pour les acteurs du bâtiment. Le gouvernement a donc pris des mesures évitant au possible cette baisse d’activité.
En conséquence, la déduction des travaux effectués en 2018 sera déductible à 50% de vos revenus en 2019. Toutefois, en 2019, c’est « la moyenne des dépenses supportées sur 2018 et 2019 qui sera prise en compte ». Voici donc plusieurs situations possibles à prendre en compte :
- Si vous ne faites des travaux qu’en 2018: aucun effet sur vos revenus de 2018, mais une déduction à hauteur de 50% de ces charges sur vos revenus fonciers de 2019
- Si vous ne faites des travaux qu’en 2019: déduction de 50% uniquement de ces charges sur vos revenus fonciers de 2019 (moyenne de 0% en 2018 et 100% en 2019)
- Enfin, si vous faites des travaux en 2018 et en 2019: déduction de la moyenne des charges de ces deux années sur vos revenus fonciers de 2019 ((charges 2018 + charges 2019) / 2)
Selon l’Agefi, la déduction des charges pourra se faire au-delà de 50% en cas de déficit foncier important. Il doit alors dépasser deux fois le déficit foncier annuel maximal de 10 700€, et deux fois le montant des revenus fonciers annuels. Plus d’informations ici.
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