Dans la plupart des cas, le locataire est libre de céder son bail commercial , sauf si le contrat de location mentionne une clause qui ne lui permet pas de prendre cette décision en toute liberté. Alors, qu’est-ce que la cession du droit au bail ? Quelles sont les formalités de la cession et quelles sont les clauses organisant cette décision ? PGI fait le point !
✓ Qu’est-ce que la cession de bail
Pour faire simple, céder un bail, c’est transmettre le droit au bail détenu par le locataire , le cédant, au cessionnaire, qui devient le nouveau titulaire du bail ou le nouveau locataire.
Quand le bail n’est pas soumis au statut des baux commerciaux, le locataire est libre de céder son droit au bail sauf si le bail mentionne une clause contraire. Dans le cas d’une cession du fonds de commerce, le bailleur ne peut pas interdire la cession du droit au bail au profit de l’acquéreur du fonds .
✓ La cession du droit au bail
Il faut savoir que le droit de bail est un élément du fonds de commerce appartenant au locataire sortant. Ainsi, ce dernier peut céder son bail soit en cédant son fonds de commerce ou en cédant le droit au bail commercial seul .
La cession avec fonds de commerce
Tout d’abord, il faut savoir que la cession du droit de bail ne peut se faire que quand le fonds de commerce lui-même est cédé . Par ailleurs, le nouveau locataire du local doit obligatoirement exercer (dans ce cas) la même activité que le précédent locataire.
A noter que le propriétaire peut ajouter des formalités en insérant dans le bail une clause d’agrément. Cet agrément du propriétaire doit être soumis par le vendeur à son successeur.
Si le bailleur refuse l’agrément, il doit justifier sa décision d’un intérêt légitime. Il a aussi le droit d’ajouter une clause au bail indiquant qu’il peut intervenir au moment de l’acte de cession du droit de bail.
Par ailleurs, il faut savoir que le locataire doit notifier le propriétaire de la cession quand il décide de céder son droit au bail en même temps que le fonds de commerce.
En somme, en cas de cession du droit au bail à l’acquéreur du fonds de commerce, le propriétaire peut imposer à son ancien locataire (le vendeur) plusieurs clauses d’agrément ou de formalités .
La cession indépendante du fonds de commerce
Le locataire peut aussi céder son droit au bail à un acheteur sans que ce denier prend possession du fonds de commerce, ou vice-versa . Dans ce cas, il doit vérifier que le bail ne contient aucune clause qui lui impose d’en notifier le propriétaire.
Dans la plupart des cas, le bail commercial impose que le propriétaire donne son accord préalable lors de la cession du bail. S’il ne notifie pas le propriétaire, ce dernier peut résilier le contrat de façon pure et simple. La cession du doit de bail ne peut donc être libre que si le contrat ne mentionne aucune clause qui stipule le contraire.
Dans tous les cas, du moment que la cession est indépendante de celle du fonds de commerce, et vice-versa, il est primordial de notifier la cession au bailleur par acte d’huissier ou par acte notarié.
✓ Les formalités de la cession du droit au bail
Pour céder le droit au bail, il y a plusieurs règles à respecter.
L’établissement d’un état des lieux préalable
Comme l’impose l’article L. 145-40-1 du Code de commerce , il est indispensable de réaliser un état des lieux lors de l’entrée en possession des lieux. Si le local commercial subit des dégradations a l’issu de l’état des lieux, cette exigence peut entraîner des litiges entre le bailleur et le cessionnaire.
Signification de la cession au bailleur
La cession du droit au bail entraîne une cession de créance. Cette dernière doit être impérativement signifiée au bailleur, comme le mentionne l’article 1690 du Code civil . En cas du non-respect de ladite règle, la cession ne peut plus être opposée aux tiers.
✓ Les clauses organisant la cession du droit au bail
Le bail peut mentionner plusieurs clauses qui définissent les contours de la cession. En marges de celles-ci, les parties signataires sont libres d’y ajouter d’autres clauses, telles que l’obligation de non-concurrence et de non-rétablissement à la charge du vendeur.
La clause relative à la forme de la cession de droit au bail
Le bailleur peut ajouter des clauses pour avoir le droit d’intervenir dans l’acte de cession. Mais elles ne lui permettent pas de contrôler la régularité de la cession.
La clause d’agrément au bailleur au titre du bail commercial
Dans la plupart des cas, le bail prévoit l’accord préalable du bailleur pour toute cession par le biais de clauses qui limitent ou restreignent la cession, mais ne peuvent, en aucun cas, l’interdire.
Le choix des clauses à insérer au contrat doit être fait avec soin.
La clause octroyant un droit de préemption au profit du bailleur
En cas de cession du droit de bail ou du fonds de commerce, le bail commercial peut donner au bailleur un droit de préemption qui s’exerce au prix que le locataire aura offert au candidat acquéreur, et que ce dernier aura accepté.
A noter que la vente irrégulière peut entraîner des sanctions, tels que l’inopposabilité de la cession et l’extinction du bail commercial.