Souvent, la réalisation des états des lieux est un moment stressant , aussi bien pour le locataire que pour le propriétaire. Il est important d’être préparé et d’avoir tous les documents nécessaires, surtout lors de la réalisation de l’état des lieux de sortie, un compte rendu qui permet d’établir la liste des dégradations imputables au locataire. Pour accomplir notre travail dans les respects des règles et éviter les éventuels litiges entre le bailleur et le locataire, notre équipe utilise la grille de vétusté, un document annexe qui accompagne l’état des lieux. Nous vous expliquons tout !
Qu’est-ce que la grille de vétusté ?
La grille de vétusté est une pièce intégrante de l’état des lieux . Selon la loi ALUR , le locataire peut demander l’application de ladite grille à l’état des lieux, en annexe du bail. Elle sert à déterminer la durée de vie des équipements et appareils électroménagers ainsi que d’évaluer leur état de dégradation.
C’est un document très important lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie . Au moment de la réalisation de celui-ci, les deux parties peuvent constater d’éventuelles dégradations. Mais dans certains cas, les dégradations peuvent être liées à l’usure naturelle des éléments, d’où l’intérêt de la grille de vétusté. En l’attachant au bail signé par le bailleur et le locataire, il suffit de s’y référer pour savoir qui doit assumer la charge des travaux.
Selon le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, la vétusté est « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ». En d’autres termes, il s’agit des dégradations imputables à l’usure normale du temps.
La mise en pratique de la grille de vétusté
Selon la loi ALUR, le propriétaire et le locataire peuvent se mettre d’accord pour rédiger une grille de vétusté et l’annexer au bail. Certes, la présence de ce document n’est obligatoire, mais il est d’une importance particulière, dans la mesure où il détermine la partie qui doit assumer la charge des travaux lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie.
Rappelons que la loi ALUR ne fournit pas de grille type . Pour être valide, le document doit résulter d’un accord collectif de location. La grille est donc établie de manière indicative entre le propriétaire bailleur (ou son mandataire) et le locataire.
Chez Paris Gestion Immobilier , l’utilisation de la grille de vétusté est fortement recommandée. Ainsi, nous permettrons aux propriétaires qui nous confient la gestion locative de leur bien immobilier d’éviter les éventuels litiges à la fin du contrat de bail. L’idée est la suivante : nous évoluons la durée de vie théorique de chaque élément composant le bien immobilier. Si nous constatons qu’un élément est abîmé lors de l’état des lieux de sortie, nous vérifions s’il dépasse sa durée de vie théorique mentionné au niveau de la grille. Si c’est le cas, c’est le propriétaire qui prend en charge les réparations. Dans le cas contraire, c’est le locataire qui en est le responsable.
Comment calculer la vétusté à appliquer sur les réparations locatives ?
Pour chaque type d’élément dans le logement, la grille détermine :
– Une durée de vie théorique ;
– Un taux d’usure annuel ;
– Une valeur minimum résiduelle ;
Nous nous basons sur la durée d’utilisation du bien pour calculer le taux d’usure « naturelle », que nous appliquons en réduction au montant des réparations à la charge du locataire sortant.
Exemple :
Imaginons par exemple qu’un locataire quitte le logement après 5 ans de location et que les peintures ont été refaites à son entrée (1 500 euros).
Supposons que la grille propose :
– une franchise d’un an ;
– une « perte de valeur » de 15% par an ;
– une valeur résiduelle minimum de 10% ;
Selon la grille choisie, l’usure « naturelle » est de :
– 0% la première année ;
– 15% pour les 4 années qui suivent, soit une usure de 60% ;
Le coût restant à la charge du locataire est de : 1 500 – (1 500 x 60%) = 600 euros.
La grille de vétusté : ce qu’elle contient
Pour apporter plus de précisions sur le bien et ses équipements, la grille doit comporter plusieurs informations liées à :
– La plomberie : les canalisations et les appareils sanitaires ;
– Le chauffage : le réseau, les radiateurs, l’appareil gaz de chauffage et/ou production d’eau chaude sanitaire, l’appareil électrique de chauffage et/ou production eau chaude sanitaire ;
– Le réseau électrique, y compris le tableau électrique ;
– La quincaillerie ;
– La robinetterie, y compris le mécanisme de chasse et le robinet de radiateur ;
– Les appareils ménagers ;
– Les menuiseries intérieures et extérieures ;
– Les meubles sous éviers ;
– Le parquet, le carrelage, la faïence, les dalles ou les revêtements plastiques, les moquettes et aiguilleté ;
– Les peintures et les papiers peints ;
– Les stores, les persiennes et les volets roulants ;
Pour chaque élément cité au niveau de la grille, il est important de mentionner la durée de vie , la franchise , le taux d’abattement par année , le taux d’abattement après franchise et la valeur résiduelle restant à la charge du locataire au-delà de la durée de vie.