Qu’est-ce que l’achat de la commercialité ? Pourquoi changer la destination d’un bien immobilier ? Quelle est la procédure à suivre pour transformer un local d’habitation en local commercial ? Paris Gestion Immobilier vous explique tout, point par point. Allons-y !
✓ La commercialité d’un bien, c’est quoi ?
Dans les grandes villes françaises, la loi réglemente la transformation des locaux d’habitation en locaux commerciaux . Il est primordial d’obtenir une autorisation administrative . Dans la capitale, le règlement organise des autorisations de changement d’usage sur la base d’opérations dites de « compensation ». En d’autres termes, la transformation d’un logement en local « commercial » doit être compensée par la transformation d’un local « commercial » en logement. Nous disons que ce sont des m2 de « commercialité » qui sont échangés.
✓ Qu’est-ce que le titre de compensation ?
Quand on transforme un bureau en logement, il est indispensable de faire la « compensation ». Heureusement qu’il existe des professionnels qui accompagnent les propriétaires dans toute la démarche.
Après, il faut obtenir ce que nous appelons le « titre de compensation », aussi appelé « attestation de cession de commercialité ». Certes, il n’y a pas une grille tarifaire sur laquelle se baser, mais l’emplacement du bien influe grandement sur le prix négocié entre l’acheteur et le vendeur. Une fois la signature du titre de compensation faite, le propriétaire doit faire un dépôt de la demande de changement d’usage . Pour les locaux de compensation, il est obligatoire d’avoir une autorisation d’urbanisme de changement de destination (permis de construire ou déclaration préalable).
A noter que le délai de traitement du dossier de cession de commercialité varie entre 6 mois à 3 ans .
✓ Qu’est-ce que l’achat de commercialité ?
La cession de commercialité nécessite l’achat de commercialité . C’est ce que nous appelons aussi les « changement d’usage avec compensation ». De quoi s’agit-il au juste ?
Lorsqu’un propriétaire souhaite transformer son bureau en un logement, il doit obligatoirement vendre la commercialité de son local et peut recevoir en conséquence une indemnité. C’est la Mairie qui lui réclame la compensation.
En d’autres termes, le propriétaire ne peut changer l’usage de son bien immobilier que s’il parvient à trouver une contrepartie . Dans la capitale française, nous distinguons trois secteurs :
– Le secteur de la « compensation renforcée » : la compensation attendue est de 2 m2 pour 1 m2 de logement supprimé. Le bailleur social bénéficie d’un avantage de 1 m2 pour 1 m2. Il s’agit du 1er, 2e, 4e, 5e, 6e, 7e, 8e et 9e arrondissement.
– Le secteur de la « compensation renforcée simple » ;
– Et celui hors celui de « compensation renforcée » : la compensation est de 1 m2 pour 1 m2 de logement transformé ;
✓ Pourquoi changer la destination d’un bien ?
Pourquoi changer l’usage d’un bien immobilier ? Est-ce qu’il s’agit d’une décision intéressante à prendre ?
Si vous êtes propriétaire d’un immeuble mixte, le changement de la destination d’un bien immobilier ne peut que être bénéfique puisqu’il simplifie la gestion de celui-ci. Une société peut s’agrandir sans avoir à changer d’adresse.
Le changement d’usage du local commercial (ou du logement) peut également être synonyme de valorisation du bien immobilier .
Par ailleurs, transformer un bureau en logement permet au propriétaire de percevoir une indemnité pouvant être particulièrement intéressante.
Dans la capitale française, les dirigeants mettent tout en place pour lutter contre le manque de logements . Dans cette ville, la personne souhaitant transformer tout ou une partie de son habitation en location professionnel doit obtenir l’une des trois types d’autorisations :
– Une autorisation d’usage mixte (sans compensation) : elle est délivrée à une personne exerçant une activité professionnelle ou commerciale dans sa résidence principale ;
– Une autorisation de changement d’usage à titre personnel (sans compensation) : elle est délivrée à une personne pour la durée de son activité dans le local ;
– Une autorisation de changement d’usage à caractère réel (avec compensation) : elle permet au propriétaire de transformer définitivement un local d’habitation en local professionnel ou commercial ;
✓ Le prix du rachat commercialisé
Pour faire une compensation imposée, il est possible d’acheter un bien correspond à vos besoins. De nombreux propriétaires cherchent cette option pour régulariser leur activité de location touristique. A noter que la surenchère est très dissuasive.
Compte tenu des surfaces imposées dans le cadre de la compensation de commercialité , il est important de bien choisir le bien immobilier qui sert de « monnaie d’échange » auprès des pouvoirs publics.
Dans le cadre d’un rachat de commercialité (ou d’une cession), la vente doit avoir lieu devant un notaire et donner lieu au « titre de compensation ». C’est un document que l’on doit présenter lors de la demande de changement d’usage.
Il faut savoir que le prix du m2 de commercialité varie en fonction de l’arrondissement concerné. Selon les dires des experts, le prix de cession par personne morale ou physique (non sociale) varie entre 250 et 1 500 euros HT le m2. Il n’y a pas de grille tarifaire et le prix dépend de l’emplacement.
Rappelons que l’article L.651-2 du Code de la Construction et de l’Habitation prévoit une amende civile de 25 000 euros si des locaux ont été irrégulièrement transformés.
En France, Paris est la ville où ce dispositif est le plus avancé. Pourquoi ? Puisque le foncier y est précieux et les valeurs locatives des biens immobiliers élevés.