Foire aux questions sur la gestion locative à Paris

Paris Gestion Immobilier est un cabinet indépendant de gestion locative installé au 46 rue du Montparnasse (Paris 14e) depuis plus de 20 ans. L’agence gère plus de 700 lots à Paris et en Île-de-France, avec une équipe entièrement interne et un interlocuteur dédié par propriétaire.

Nous intervenons dans les vingt arrondissements de Paris et en Île-de-France, en particulier dans les Hauts-de-Seine (92), la Seine-Saint-Denis (93) et le Val-de-Marne (94).

Nos gestionnaires, salariés de l’agence. Nous ne sous-traitons ni les visites ni les états des lieux.

Paris Gestion Immobilier (SDV Gestion Immobilière, RCS Paris 790 708 036) est titulaire de la carte professionnelle de gestion immobilière et d’une garantie financière, conformément à la loi Hoguet. Les fonds des propriétaires sont protégés par cette garantie.

Nos honoraires de gestion locative complète sont de 7,2 % TTC des sommes encaissées (6 % HT). La garantie loyers impayés, optionnelle, coûte 2,5 % TTC. La mise en location est facturée un mois de loyer charges comprises TTC, à chaque nouveau locataire. Voir notre barème détaillé.

Notre objectif est une mise en location en 10 jours environ. Le délai réel dépend du loyer demandé, de l’état du logement et de la qualité de l’annonce ; nous fixons avec vous un loyer réaliste et conforme à l’encadrement parisien.

Pour la mise en location, prévoyez un justificatif de propriété, le dossier de diagnostic technique (DPE, état des risques, constat de risque d’exposition au plomb pour les immeubles construits avant 1949, état de l’installation électrique et de gaz lorsqu’elle a plus de quinze ans, état d’amiante des parties privatives selon la date du permis de construire), le mesurage de la surface habitable, le règlement de copropriété et un RIB. Nous vous indiquons les pièces manquantes et organisons les diagnostics avec nos partenaires.

Nous proposons une garantie loyers impayés (GLI) ou, selon le profil du locataire, la garantie Visale d’Action Logement. En cas d’incident, l’agence engage les relances puis la procédure de recouvrement.

Il suffit de résilier votre mandat actuel dans les conditions de préavis qu’il prévoit. Nous prenons ensuite en charge la reprise du dossier auprès de l’ancien gestionnaire : bail, dépôt de garantie, état des lieux et comptes. En savoir plus

Oui. À Paris, l’encadrement des loyers s’applique depuis le 1er juillet 2019 : le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé selon le quartier, l’époque de construction, le nombre de pièces et le type de location (vide ou meublée), sauf complément de loyer justifié. L’expérimentation, prévue par la loi ÉLAN, court jusqu’au 24 novembre 2026 et une prolongation est en cours d’examen au Parlement. Notre simulateur calcule ce plafond pour votre adresse. Accéder au simulateur

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique n’est plus considéré comme décent pour une nouvelle location ou un renouvellement de bail. Nous vous conseillons sur les travaux à prévoir avant la mise en location.

Le bail d’habitation est le contrat écrit qui encadre la location d’un logement constituant la résidence principale du locataire. Il est régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et doit suivre le contrat type fixé par le décret du 29 mai 2015.

Sa durée minimale est de trois ans pour une location vide consentie par un particulier ou une SCI familiale, de six ans lorsque le bailleur est une personne morale, et d’un an pour une location meublée (neuf mois, sans reconduction, pour un étudiant). À son terme, le bail se renouvelle par tacite reconduction si aucune des parties n’a donné congé dans les formes et délais prévus par la loi.

Depuis la loi ALUR, un logement n’est meublé que s’il comporte au minimum les onze éléments fixés par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 : literie avec couette ou couverture, dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur avec congélateur ou compartiment à congélation, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires et matériel d’entretien ménager.

Si l’un de ces éléments manque, le locataire peut demander la requalification en location vide, avec les règles qui s’y attachent : bail de trois ans, dépôt de garantie limité à un mois et préavis propres à la location vide.

Le bailleur ne peut demander que les pièces prévues par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 :

• une pièce d’identité ;
• un justificatif de domicile (trois dernières quittances de loyer, attestation d’hébergement ou dernier avis de taxe foncière) ;
• un ou plusieurs justificatifs d’activité professionnelle (contrat de travail ou attestation de l’employeur, carte d’étudiant, extrait Kbis…) ;
• un ou plusieurs justificatifs de ressources (dernier ou avant-dernier avis d’imposition, trois derniers bulletins de salaire, justificatif de bourse ou de pension…).

Les mêmes catégories de pièces peuvent être demandées au garant. Sont en revanche interdits, notamment : relevés de compte bancaire, attestation de bonne tenue de compte, photographie d’identité, carte Vitale, extrait de casier judiciaire et chèque de réservation.

Le dépôt de garantie couvre les sommes que le locataire pourrait devoir en fin de bail : loyers ou charges impayés, réparations locatives constatées à l’état des lieux de sortie. Son montant est plafonné à un mois de loyer hors charges pour une location vide et à deux mois pour une location meublée. Il ne peut pas être révisé en cours de bail.

Il est restitué dans un délai d’un mois à compter de la remise des clés lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois dans le cas contraire, déduction faite des sommes justifiées. Tout retard entraîne une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.

La caution solidaire est la personne, souvent un proche du locataire, qui s’engage à payer les loyers et charges impayés à sa place. Le bailleur peut lui réclamer directement les sommes dues, sans devoir d’abord poursuivre le locataire.

Un bailleur qui a souscrit une assurance garantie loyers impayés ne peut pas exiger en plus une caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. La garantie Visale d’Action Logement, gratuite, peut remplacer la caution d’un proche.

L’acte de cautionnement doit être écrit et indiquer le montant du loyer et ses conditions de révision. La caution y appose une mention exprimant clairement la nature et l’étendue de son engagement, avec sa durée et son montant maximal. Depuis la loi ÉLAN du 23 novembre 2018, cette mention n’a plus à être manuscrite : l’acte peut être signé électroniquement.

Le bailleur remet à la caution un exemplaire du bail. Lorsque l’engagement est à durée indéterminée, la caution peut le résilier à tout moment ; la résiliation prend effet à l’échéance du bail en cours.

La caution bancaire est l’engagement de la banque du locataire de régler les loyers impayés au bailleur, dans la limite d’un montant convenu. En contrepartie, la banque bloque en général une somme équivalente sur un compte du locataire et facture des frais de dossier ou une commission.

Elle offre une sécurité solide au bailleur, mais immobilise l’épargne du locataire pendant toute la durée de la garantie. La garantie Visale, gratuite, ou une assurance loyers impayés souscrite par le bailleur constituent souvent des alternatives plus simples.

L’état des lieux d’entrée et de sortie est obligatoire et suit les modalités du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. Établi contradictoirement et joint au bail, il décrit pièce par pièce l’état du logement et de ses équipements, ainsi que les relevés des compteurs.

Le locataire peut demander à le compléter dans les dix jours suivant son établissement, et pendant le premier mois de la période de chauffe pour les éléments de chauffage. En l’absence d’état des lieux d’entrée, le logement est présumé remis en bon état, sauf si le bailleur a fait obstacle à son établissement. Lorsqu’il est réalisé par un professionnel, la part facturée au locataire est plafonnée à 3 € par m² de surface habitable.

Paris est située en zone tendue : le préavis du locataire est d’un mois pour une location vide comme pour une location meublée. Le congé est adressé par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre émargement.

Prévenez votre gestionnaire au 01 75 77 05 75 ou à contact@parisgestionimmo.com, en joignant des photos. Déclarez également le sinistre à votre assureur habitation : le délai est en principe de cinq jours ouvrés. L’agence coordonne ensuite les intervenants, le syndic et le propriétaire.

Oui, nous assurons la mise en location et la gestion de bureaux, de locaux commerciaux et de murs commerciaux à Paris et en Île-de-France.

Le bail commercial, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, est conclu pour une durée minimale de neuf ans avec un locataire immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

Il confère au locataire un droit au renouvellement : un refus du bailleur ouvre droit, en principe, à une indemnité d’éviction. Le locataire peut donner congé à chaque échéance triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice. Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, le bail doit comporter un inventaire précis des charges, impôts et taxes, et les grosses réparations de l’article 606 du Code civil ne peuvent pas être mises à la charge du locataire.

Le bail dérogatoire, prévu à l’article L. 145-5 du Code de commerce, permet de louer un local commercial en dehors du statut des baux commerciaux, pour une durée totale de trois ans maximum, renouvellements compris. Le loyer est fixé librement et le locataire ne bénéficie pas du droit au renouvellement.

Si le locataire reste dans les lieux plus d’un mois après l’échéance sans opposition du bailleur, un bail commercial de neuf ans se forme automatiquement. Le bail dérogatoire ne doit pas être confondu avec la convention d’occupation précaire, qui suppose une circonstance particulière indépendante de la volonté des parties.

Pour louer un local commercial ou des bureaux, le dossier comprend généralement :

• un extrait Kbis de moins de trois mois, ou les statuts pour une société en cours d’immatriculation ;
• la pièce d’identité du dirigeant ;
• les trois derniers bilans et comptes de résultat, ou un prévisionnel pour une création d’activité ;
• une présentation de l’activité envisagée dans les locaux ;
• le cas échéant, l’engagement de caution du dirigeant ou une garantie bancaire.

Le dépôt de garantie protège le bailleur contre les loyers impayés et les dégradations. Dans un bail commercial, son montant est librement fixé par les parties, le plus souvent trois mois de loyer hors taxes et hors charges pour un loyer payable par trimestre.

Lorsqu’il dépasse deux termes de loyer, la somme excédentaire produit des intérêts au profit du locataire (article L. 145-40 du Code de commerce). Il est restitué en fin de bail, après déduction des sommes restant dues.