La durée du bail pour une location vide est de trois ans minimum si le bailleur est un particulier (ou une société civile immobilière) et de six ans si le bailleur est une personne morale (une société, une association). La durée pour une location meublée est d’un an minimum.<br>
Le bail est tacitement reconductible ce qui veut dire que, parvenu à son terme, il continue automatiquement si aucune des parties n’a donné congé.
La location vide est régie par les dispositions légales obligatoires résultant de la loi du 6 juillet 1989 et par les dispositions contractuelles. La loi de 1989 impose un contrat de bail. Ces dispositions légales et contractuelles fixent les modalités d’occupation des lieux, de règlement des loyers, de résiliation du bail, la durée de ce dernier.
La qualification de logement meublé ne résulte pas de la loi mais de la jurisprudence.<br>
Selon les décisions jurisprudentielles, un logement est meublé lorsque le propriétaire a mis à disposition du locataire un mobilier suffisant pour répondre aux besoins essentiels du locataire dans le logement (table, chaise, armoire, matériel de cuisine, réfrigérateur). Il suffit de se projeter dans la vie de l’occupant pour déterminer ces besoins essentiels.
Les documents à fournir dans le cadre d’une candidature pour la location de bureaux sont les suivants:
- Une fiche de renseignements locataire/garant complétée
- Une copie de la pièce d’identité
- Un RIB
- 3 derniers bulletins de salaire
- 2 derniers avis d’imposition
- Une copie du contrat de travail ou une attestation de l’employeur déclarant que le candidat n’est pas en période d’essai et n’a pas quitté ses fonctions
Les mêmes documents sont demandés au garant.
Le dépôt de garantie garantit la bonne exécution des obligations matérielles et financières par le preneur à bail.
Dans le bail d’habitation, le montant du dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer sans charges en cas de location vide. En cas de location meublée, il ne peut excéder deux mois de loyers sans charges. Cette dernière limitation résulte de la loi ALUR.
Que le logement soit meublé ou non, le bailleur restitue le dépôt de garantie dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés par le preneur. Ce délai est réduit à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.
De ce dépôt de garantie peuvent cependant être déduites les sommes restant dues par le preneur ainsi que les frais de réparation ou de remise en état du logement nécessités à la fin de la location sous réserve de justifications.
La caution solidaire garantit le paiement des loyers par le preneur.
En cas de défaillance de ce dernier, le garant règle en lieu et place du preneur les loyers et charges impayés sans qu’un recours préalable à l’encontre du locataire soit requis.
La caution solidaire est en général un garant physique, un proche du preneur (père, mère, ami de la famille…).
L’acte de caution est nécessairement un écrit comportant des mentions légales obligatoirement recopiées à la main par la caution. Il peut être établi sur le bail ou en annexe. La durée de l’engagement doit être déterminée.
Il est interdit de cumuler une caution et une assurance garantie loyers impayés. Pour les apprentis et les étudiants le cumul est en revanche possible.
Une garantie bancaire est une caution qui garantit exclusivement le remboursement du montant des loyers en cas de défaut de paiement du preneur.
Les conditions financières proposées varient d’un établissement à l’autre selon le montant emprunté, le montant des échéances et l’âge de l’emprunteur. La banque demande le dépôt d’une certaine somme par l’emprunteur sur un compte bancaire bloqué. En cas de règlement des loyers impayés par la caution bancaire, le mécanisme de remboursement par la caution peut être très onéreux pour l’emprunteur.
La loi ALUR impose un état des lieux d’entrée et de sortie qui doit répondre à un modèle-type. Il décrit le logement loué pièce par pièce, les équipements qu’il comporte et les annexes. Il doit être joint au contrat de location.
Chaque partie possède un exemplaire de cet état des lieux et le locataire a pendant 10 jours, à compter de l’établissement de l’état des lieux, un droit de rectification et peut saisir à défaut d’accord la commission de conciliation.
L’état des lieux d’entrée est établi à la remise des clés au locataire (avant installation des meubles en cas de location vide). L’état des lieux de sortie est prévu au moment de la restitution des clés au propriétaire.
Bail de 9 ans minimum qui s’adresse à une société immatriculée au registre du commerce, ou au répertoire des métiers s’il s’agit d’un artisan.
Les Avantages
Il confère une extrême protection au preneur en lui octroyant la « propriété commerciale » qui lui permet notamment de bénéficier du droit au renouvellement. Le preneur a la possibilité de résilier son bail tous les 3 ans à la date d’anniversaire du bail, par acte extrajudiciaire uniquement, au minimum 6 mois à l’avance.
Les Inconvénients
Dans le cadre d’un bail commercial, l’ensemble des charges et travaux de réparation et d’entretien sont à la charge du preneur. Pour le propriétaire, le bail doit être net de toutes charges : bail triple net.
Le bail dérogatoire déroge au statut des baux commerciaux. Sa durée maximum est le loyer est fixé librement car non plafonné.
Les Avantages
La durée du bail est fixée contractuellement par les parties, ce qui permet une certaine souplesse. Ni le propriétaire ni le locataire ne peuvent donner un congé anticipé avant la fin de la période de location prévue au contrat.
Les Inconvénients
Il ne confère pas au preneur la « propriété commerciale », qui permet au locataire de se maintenir dans les lieux et ainsi protéger son fonds de commerce. Il n’a donc pas droit au renouvellement. Cependant, le locataire qui se maintient dans les lieux à l’expiration du contrat de location bénéficie automatiquement d’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux en l’absence d’opposition du bailleur dans les 1 mois.
Les documents à fournir dans le cadre d’une candidature pour la location de bureaux sont les suivants:
- Un courrier signé sur papier en-tête reprenant les termes de la proposition
- Un extrait KBIS
- Un R.I.B
- Les trois derniers bilans et comptes de résultat
- Une pièce d’identité du gérant de la société signataire du bail
Le dépôt de garantie garantit la bonne exécution des obligations matérielles et financières par le preneur à bail. Il garantit donc d’une part le bon état des lieux loués et le paiement des loyers d’autre part. Il couvre également les autres obligations du preneur stipulées dans le bail. Le montant du dépôt de garantie dans une location de bureaux est librement déterminé par les parties dans le bail commercial.
Il est restituable en fin de bail lorsque le preneur a satisfait à ses obligations.
