Encadrer des loyers consiste à restreindre la hausse des coûts en locatif et à forcer la réduction de ceux qui sont un peu trop grands. Ainsi, l’encadrement de loyers est un décret qui impose aux bailleurs des principes stricts à respecter en ce qui concerne la tarification de leur loyer par rapport au m2 dans les régions appelées zones tendues. De ce fait, les bailleurs sont obligés de respecter le plafonnement fixé chaque année par arrêté préfectoral.
L’encadrement de loyers s’applique non seulement pour la première mise en location, mais aussi pour le renouvellement de bail. Au nombre des différentes communes concernées par cette loi, la ville de paris se distingue depuis le 1er juillet 2019 avec un dispositif expérimental basé sur des loyers de référence fixés par arrêté préfectoral. Vous êtes un nouvel investisseur immobilier et souhaitez mettre votre logement en location ? Vous ignorez les règles en vigueur dans la ville de Paris ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur l’encadrement des loyers à Paris.
Un retour à l’encadrement des loyers
Pour la ville de Paris, c’est la loi ALUR mise en place le 24 mars 2014 qui a instauré un premier encadrement des loyers, mais en fin 2017 celle-ci a été annulée. Ce n’est que le 1er juillet 2019 que l’encadrement a été réactivé par la loi ELAN voté en novembre 2018.
L’encadrement des loyers s’est alors installé une nouvelle fois dans la ville de Paris à partir du 1er juillet 2019 et prend effet sur tous les contrats de bail conclus à compter de cette date.
Le but de ce dispositif est de prévenir la fixation de loyers excessifs pour une première mise en location d’un logement ou encore l’augmentation disproportionnée des loyers pendant le renouvellement d’un bail.
Faire le calcul du prix de son loyer dans la ville de Paris
Pour effectuer le calcul de son loyer à Paris, il est nécessaire de prendre en considération les différentes caractéristiques du logement comme la quantité de pièces, la date de construction ainsi que le type de location de votre choix. Puis, selon l’adresse du logement et la durée de la location, vous obtiendrez un loyer de référence sur lequel vous vous baserez pour calculer votre loyer.
Trouver les références d’un logement à Paris
L’encadrement des logements à Paris se base sur des loyers de référence mis à jour chaque année par arrêté du préfet.
Ainsi, au cours de l’année le préfet d’Île-de-France fixe par arrêté un loyer de référence ou encore loyer médian, un loyer de référence majoré qui est supérieur au de loyer de référence de 20 % et un loyer de référence minorée qui est inférieur au loyer de référence de 30 %.
Le montant des loyers de référence sont disponibles sur la plateforme de la préfecture de la capitale Paris.
Le loyer de référence médian
Le loyer de référence médian est défini à Paris en fonction du quartier, du type de bien (le nombre de pièces) et de l’année de construction. La ville compte 14 zones géographiques qui rassemblent 80 quartiers.
Le loyer de référence majoré
Lorsque le prix du loyer se trouve au-delà d’un niveau donné de prix, soit 20 % supérieur au loyer de référence médian défini pour le quartier, le locataire est en droit d’exiger une diminution auprès de son bailleur.
Le loyer de référence minoré
Dans la mesure où le prix du loyer est inférieur d’au moins 30 % au loyer de référence médian, le propriétaire a parfaitement le droit de le revoir à la hausse.
L’encadrement des loyers selon le type de bien
Sachez que tous les locataires ne jouissent pas de cet encadrement. En effet, l’encadrement des loyers s’applique essentiellement aux logements avec meubles ou non qui sont mis en location en tant que résidence principale. Cela implique aussi la colocation avec de multiples baux. Les logements à usage mixte (mis en location en tant que principale résidence avec des buts professionnels).
L’encadrement des loyers à Paris s’applique dans le détail au :
1. Bail de location vide de 3 ans
2. Bail de location meublée de 1 an
3. Bail de location réservé aux étudiants et meublée de 9 mois
4. Bail mobilité consacré aux locataires en formation professionnelle, en contrat d’apprentissage, en études supérieures, en stage, en mission temporaire, en service civique ou en mutation dans le cadre professionnel.
Par ailleurs, les logements conventionnés APL, les logements HLM, les logements soumis à la réglementation de 1948 ainsi que les locations saisonnières, ne sont pas concernés par l’encadrement des loyers.
Le plafonnement des loyers dans la ville de Paris
Pour une première location
Lors d’une première location, le propriétaire est tenu de fixer un loyer. Il n’excède pas le loyer de référence majoré défini au moment de la conclusion du contrat de bail. Le propriétaire devra obligatoirement inscrire dans le contrat de bail le montant du loyer de référence médian ainsi que le loyer de référence majoré.
Ces éléments sont dans le contrat de location. Alors le locataire a la possibilité, dans un délai de 1 mois dès la prise d’effet du contrat. Il peut exiger au bailleur de le faire en lui envoyant un courrier recommandé avec accusé de réception. Le bailleur devra alors répondre à la lettre dans le mois qui suit la réception de la lettre du locataire. Le locataire pourra saisir la justice dans un délai de 2 mois en cas d’inaction.
Pour une relocation
S’il s’agit d’une relocation, alors il y a davantage de critères à suivre. A prime abord, le loyer du nouveau locataire ne doit en aucun cas surpasser celui de l’ancien locataire. Le loyer du nouveau locataire reste inférieur au loyer de référence majoré.
Le loyer de l’ancien locataire a un loyer inférieur au prix de référence majoré. Le propriétaire va appliquer ce loyer au nouveau locataire. Le nouveau loyer fixé a un loyer plus élevé que le loyer de référence minoré. Alors le locataire a la possibilité de faire contestation du montant. Il se réfère aux loyers de logements dans la même zone géographique et qui possèdent des caractéristiques semblables.
