Dans la plupart des cas, la signature de l’acte authentique de vente est précédée par un délai permettant à l’acheteur de finaliser son prêt immobilier. Dans l’attente, l’acheteur et le vendeur peuvent signer un avant-contrat qui préserve le bien à l’attention exclusive du futur acquéreur (promesse) et/ou qui engage les deux parties (compromis). Alors, quelle est la différence entre le compromis de vente et la promesse de vente ? PGI vous a préparé un guide détaille pour vous expliquer point par point. Allons-y !
Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?
Le compromis de vente, appelé aussi la « promesse synallagmatique de vente », est un document signé par l’acheteur et le vendeur et engage les deux parties à conclure la transaction à un prix déterminé en commun.
Côté juridique, ce contrat vaut donc vente. Si l’une des parties renonce à la transaction, l’autre peut recourir à la justice. Il s’agit donc un engagement définitif. Le document formalise un accord de principe entre les deux parties qu’il convient de préparer minutieusement.
C’est un document écrit qui peut être signé « sous seing privé ». Pour éviter les mauvaises surprises, il est vivement conseillé d’impliquer le notaire . C’est l’option la plus sécurisante pour les deux parties.
Le compromis doit comporter de nombreuses clauses :
Les clauses suspensives : obtention d’un crédit immobilier, obtention d’un permis de construire, absence de préemption de la mairie, absence de préemption du locataire qui occupe le bien immobilier, etc.
D’autres clauses : le délai de rétraction de l’acquéreur, une date-butoir, la répartition de certaines charges, etc.
Qu’est-ce qu’une promesse de vente ?
La promesse de vente, appelée également « promesse unilatérale de vente », est un contrat signé par le vendeur et l’acquéreur avant la signature de l’acte définitif de vente. Dans ce document, le propriétaire s’engage auprès du futur acheteur à lui vendre le bien immobilier à un prix bien déterminé . Ainsi, le vendeur préserve le logement à l’attention exclusive du candidat acquéreur (le bénéficiaire) pour une durée limitée (2 à 3 mois).
Durant ce temps, le vendeur ne peut pas renoncer à la vente ou proposer le bien immobilier à un autre acheteur . Ce dernier bénéficie donc d’une promesse pour décider s’il souhaite acheter ou non, d’où le nom du contrat.
En contrepartie, l’acquéreur verse une indemnité d’immobilisation . S’il acquiert le bien immobilier, cette somme s’impute sur le prix à régler. S’il renonce à acheter ou s’il ne prenne pas une décision dans le délai convenu, le propriétaire bénéficie de l’indemnité au titre de dédommagement.
A noter que la promesse ne doit être valable que si le document est enregistré auprès de la recette des impôts , dans les 10 jours qui suivent sa signature. Si le contrat est consenti pour un délai supérieur à 18 mois, il doit être fait par acte authentique. L’acquéreur paye donc les droits d’enregistrement : 125 euros.
Contrairement aux idées reçues, la promesse de vente engage les deux parties signataires , puisqu’elle leur permet de préciser les conditions de la future transaction. Certes, il ne s’agit pas d’un contrat obligatoire, mais il est indispensable.
Les différences entre compromis et promesse de vente ?
Après avoir défini les deux notions, il est temps de faire la différence entre le compromis de vente et la promesse de vente. Allons-y !
Au premier abord, il faut savoir qu’il indispensable d’enregistrer la promesse de vente auprès des services fiscaux, ce qui n’est pas le cas pour le compromis. Pour ce dernier contrat, l’absence des frais à payer est considérée comme un atout.
Par ailleurs, le compromis est un contrat « synallagmatique ». En d’autres termes, le document engage les deux parties signataires . Sur le plan juridique, ce contrat est égal à une vente. Quant à la promesse, il s’agit d’un contrat « unilatérale » qui n’engage donc pas l’acheteur à conclure la transaction. Ce document n’engage que le vendeur à réserver le bien immobilier au futur acquéreur en lui accordant un délai de réflexion, contre le versement d’une indemnité d’immobilisation.
En somme, les deux documents sont deux avant-contrats aux conséquences différentes pour le propriétaire du bien immobilier et l’acquéreur. Toutefois, il faut savoir que le compromis est l’option la plus recommandée pour les vendeurs qui veulent sécuriser la vente à tout prix . C’est le contrat qui se rapproche le plus de l’acte de vente.
Qu’il s’agisse d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente, les deux parties peuvent y inclure des clauses suspensives pour déterminer les exceptions à l’engagement unilatéral ou réciproque.
Les similitudes entre les deux avant-contrats
Tout d’abord, il faut savoir que le compromis de vente et la promesse de vente sont deux avant-contrats que les deux parties signent avant la signature de l’acte définitif de vente chez le notaire.
Au moment de la signature du compromis, l’acquéreur doit verser au vendeur un dépôt de garantie , soit de 5 à 10% du prix d’achat . Le cas échéant, la somme peut également être versée au notaire, à l’avocat ou à l’agent immobilier. Quant à la signature de la promesse, l’acheteur vers un somme de 10% du prix d’acquisition .
En général, le contenu des deux contrats est (presque) similaire. Les deux documents doivent mentionner :
- La description du bien immobilier ;
- Son origine de propriété ;
- Son prix ;
- Les délais d’acceptation / rétractation ;
A noter que les deux documents sont signés après l’acceptation de l’offre d’achat.