Transformer un appartement en bureau est l’une des solutions possibles pour lui donner une nouvelle vie ou pour optimiser les bénéfices de votre investissement immobilier. En effet, cette pratique présente plusieurs avantages pour les propriétaires. En général, cette décision entraîne des rendements plus importants provenant de leur bien. Par ailleurs, les durées de bail sont plus longues, et les risques d’impayés sont réduits. Louer à des professionnels est plus sécurisant.
Vous pouvez transformer votre logement en local professionnel ? Plusieurs réglementations sont à prendre en compte, qui diffèrent selon la nature et l’envergure du projet. Des paramètres tels que la taille du logement, la totalité ou partialité du réaménagement, la localisation ou encore l’usage et la destination envisagés définissent vos obligations.
Découvrons ensemble ce qu’il faut absolument savoir pour transformer un appartement en bureau.
Démarches administratives
Transformer un appartement en bureau implique plusieurs démarches administratives obligatoires. Deux notions sont à délimiter dans la réglementation immobilière : l’usage et la destination. D’une part, l’usage d’un immeuble relève du code de la construction et de l’habitation et définit la nature juridique de celui-ci. D’autre part, la destination relève du code de l’urbanisme et indique la finalité de la conception ou de la transformation d’un immeuble.
Changement d’usage
C’est une démarche de changement d’usage spécifique aux locaux d’habitation destinés à un autre usage, notamment à une activité professionnelle.
Note : dans le cas de la transformation d’un local professionnel en local d’habitation, aucune autorisation de changement d’usage et nécessaire.
Il y a une autorisation de changement d’usage obligatoire selon conditions suivantes :
- Il s’agit d’un local d’habitation toutes catégories confondues
- Le local se situe dans une commune de plus de 200 000 habitants ou dans les départements des Hauts-de-Seine (92), Seine-Saint-Denis (93), Val-de-Marne (94) hors zones franches urbaines (ZFU)
- La résidence principale de la personne qui exerce l’activité professionnelle est différente du local commercial et cette activité implique la réception de clientèle et marchandises
Changement de destination
Le code de l’urbanisme définit la destination du local. De ce fait, le plan local d’urbanisme énumère les destinations possibles d’un bien immobilier (habitation, commerce, bureaux, industrie etc).
Toute transformation d’un logement en local professionnel, qui représente donc un changement de destination du local, doit recevoir une autorisation d’urbanisme. Il en existe deux types :
Premièrement, si la transformation implique des travaux créant plus de 5m2 de surface ou modifiant les structures soutenant la façade de l’immeuble, un permis de construire est nécessaire.
Deuxièmement, si aucun travaux n’est nécessaire, hors travaux d’aménagement intérieurs légers, une simple déclaration préalable est demandée.
Aussi, dans le cas de création de locaux professionnels de plus de 1000m2 dans la région Île-de-France, un agrément administratif supplémentaire doit être obtenu.
Taxe foncière
le propriétaire doit déclarer la transformation auprès de l’administration fiscale dans les 3 mois suivant ce changement pour que la valeur locative cadastrale du local permettant de calculer la taxe foncière soit mise à jour.
Sources et formulaires : https://www.service-public.fr/
Spécificités de la copropriété
Dans certaines situations, les notions d’usage et de destination n’incluent pas la totalité des démarches à prévoir. Dans le cas d’un logement en copropriété, d’autres démarches et vérifications sont nécessaires :
- Le règlement de copropriété doit permettre l’usage envisagé.
- Le changement ne modifie pas la répartition des charges de copropriété.
- Les autorités ont donné l’autorisation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble concerné.
- Le bailleur a donné son accord (dans un logement loué).
Normes d’aménagement
Naturellement, les règles de sécurité et d’hygiène doivent être respectées, selon les exigences de l’activité visée dans les locaux. Par ailleurs, les aménagements correspondants doivent être effectués avant le début de l’activité professionnelle dans le local.
Votre activité implique la réception de public ? Des dispositifs de protection et de sécurité supplémentaires sont obligatoires (ex : incendie).
Nous vous accompagnons dans votre projet d’immobilier d’entreprise. Vous avez un projet de cette nature, ou simplement pour une simple demande de renseignements ? N’hésitez pas à nous contacter !
