Lorsque vous louez un logement, la décence de votre bien immobilier est définie par plusieurs critères de conformité. Mais qu’est-ce qu’un logement décent ? PGI vous dit tout !
Dans cet article, nous évoquons de nombreux points, à savoir :
- Santé et sécurité du locataire
- Surface et équipements
- Critères de paisibilité
- Critères d’un logement meublé
- En cas de litige
Selon l’article de la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Santé et sécurité du locataire
Cela paraît évident : pour sa décence, votre logement ne doit pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité des occupants. Cela implique le respect de plusieurs normes d’aménagement basiques et communes à tout logement :
- Abri des eaux : le logement doit être protégé contre les infiltrations et les eaux de ruissellement.
- Sécurité spatiale : il ne doit présenter aucun risque de chute pour les personnes, grâce à des dispositifs de retenue (garde-corps, balcons, escaliers etc.).
- Sécurité électrique : le logement doit être pourvu de réseaux et branchements d’électricité et de gaz ainsi que des équipements de chauffage et de production d’eau chaude en état d’usage et respectant les normes de sécurité en vigueur.
- Conformité d’aération : le logement doit disposer de dispositifs d’ouverture et de ventilation en état d’usage répondant aux besoins d’une occupation normale.
- Normes de structure : les matériaux de construction, des canalisations et des revêtements doivent être inoffensifs à la santé et la sécurité des occupants.
- Éclairement naturel : les pièces principales doivent bénéficier d’un éclairement naturel et d’un ouvrant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre suffisants.
Surface et équipements
Pour qu’il soit reconnu comme logement décent, le bien doit répondre à des critères en termes de surface et d’équipements.
Surface du logement
De manière générale, votre habitation doit comporter au moins une pièce principale dont la surface habitable est au moins de 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m, ou d’un volume habitable de 20 m3.
Toutefois, une exception est faite pour les logements situés à Paris : au moins l’une des pièces principales doit avoir une surface de 9 m². Les autres pièces doivent avoir une surface d’au moins 7 m². La hauteur sous plafond minimale est la même : 2,20 m.
Critères de paisibilité
La paisibilité de votre logement est un autre critère qui délimite la décence de celui-ci. Cela signifie que vous, propriétaire, devez garantir la « jouissance paisible » du locataire au quotidien dans votre bien immobilier.
La paisibilité du bien engage la responsabilité du propriétaire sur plusieurs points. Vous devez vous prescrire de tout agissement qui gênerait la tranquillité de votre locataire, à savoir :
- Lui imposer la réalisation de travaux
- Lui imposer de visites de contrôles
D’autre part, vous ne pouvez pas lui interdire la visite et l’hébergement de proches ainsi que l’accueil d’animaux domestiques, sauf dans le cas d’animaux dangereux.
Toutefois, vous n’êtes pas responsable de la tranquillité sonore du logement qui peut être altérée par le voisinage.
Critères d’un logement meublé
Si vous louez un bien meublé, l’ameublement de votre bien est réglementé. Pour être considéré comme meublé, le logement doit au minimum posséder :
- Chambre : literie avec couverture ou couette, volets ou rideaux
- Cuisine : dispositifs de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur, congélateur ou freezer de réfrigérateur, vaisselle suffisante, ustensiles
- Séjour : tables, sièges, étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d’entretien adapté au logement
En cas de litige
Si votre locataire relève un ou plusieurs éléments qui remettent en cause la décence de votre bien, il doit vous en faire part par écrit.
Vous reconnaissez les signes de non-décence : vous précisez par lettre recommandé avec accusé de réception les travaux que vous prévoyez pour assurer la conformité de votre bien ainsi que leur délai de réalisation.
Vous contestez les signes mentionnés par le locataire : celui-ci peut vous mettre en demeure de réaliser les travaux nécessaires à la conformité de votre logement.
Après 2 mois, si le litige est toujours existant, le locataire peut saisir le greffe du tribunal d’instance. Il doit alors prouver la non-conformité de votre logement par plusieurs moyens possibles :
- L’état des lieux d’entrée
- Un constat d’huissier
- Un certificat médical justifiant les risques pour sa santé
- Des photos ou vidéos du logement
Si votre logement est constaté comme non-décent par le juge, il peut :
- Vous contraindre à effectuer les travaux de mise en conformité
- Imposer une réduction de loyer
- Fixer des dommages et intérêts
Un locataire peut quitter un logement indécent sans préavis.
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