Acte authentique
Document rédigé par un officier ministériel (notaire), qui définit les droits et obligations des contractants. Cet acte a force exécutoire (une décision de justice n’est pas nécessaire pour le faire exécuter), force probante (il fait foi jusqu’à inscription de faux) et date certaine.
La rédaction d’un contrat de mariage ou encore de vente d’un bien immobilier doit obligatoirement faire l’objet d’un acte authentique.
Administrateur de biens
Gérant, personne physique ou morale, agissant en qualité de mandataire du propriétaire qui a pour mission la gestion de son patrimoine immobilier.
L’administrateur peut être désigné par une convention (dans un mandat de protection future par exemple) ou par décision judiciaire (suite à une mise sous tutelle par exemple). Le mandat prend effet du vivant du propriétaire ou à son décès (ce qui est le cas dans le mandat à effet posthume).
Article 605 du code civil
« L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.
Article 606 du code civil
« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.
Bail commercial (bail 3-6-9)
Bail de 9 ans minimum qui s’adresse à une société immatriculée au registre du commerce pour un commerçant ou un industriel, ou au répertoire des métiers s’il s’agit d’un artisan. Il est régi par le décret du 30 septembre 1953. Il confère une extrême protection au preneur en lui octroyant la « propriété commerciale » qui lui permet notamment de bénéficier du droit au renouvellement. Le preneur a la possibilité de résilier son bail tous les 3 ans à la date anniversaire du bail, par acte extrajudiciaire uniquement, au minimum 6 mois
Bail dérogatoire
Bail de 36 mois maximum. Le bail dérogatoire déroge au statut des baux commerciaux. La durée du bail et du préavis est fixée contractuellement par les parties. Ni le propriétaire ni le locataire ne peuvent donner un congé anticipé avant la fin de la période de location prévue au contrat. Il ne confère pas au preneur la « propriété commerciale » qui permet au locataire de se maintenir dans les lieux. Ce dernier n’a donc pas droit au renouvellement. Cependant, le locataire qui se maintient dans les lieux à l’expiration du contrat de location bénéficie d’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux en l’absence d’opposition du bailleur dans les 1 mois.
Bail professionnel
Bail de 6 ans minimum qui s’adresse aux professions libérales. Le preneur a la possibilité de résilier son bail à n’importe quel moment en respectant un préavis de 6 mois par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier. Il est reconduit tacitement pour la même durée au terme du contrat sauf dénonciation du bailleur.
Bailleur
Personne physique ou morale généralement propriétaire du bien loué. Le bailleur peut aussi être le mandataire désigné du propriétaire (administrateur de biens ou société d’Asset Management).
Caution bancaire
Acte qui garantit au bailleur le paiement des loyers par un organisme d’assurance ou bancaire en cas de défaillance du preneur. Les modalités de l’engagement bancaire sont définies par les parties dans l’acte (montant maximum garanti, durée de la caution, dépôt d’une certaine somme sur un compte bancaire bloqué par le preneur en contrepartie). En cas de règlement des loyers impayés par la caution bancaire, le mécanisme de remboursement par la caution peut être très onéreux pour le preneur.
Charges locatives
Ensemble des frais afférents au fonctionnement de l’immeuble engagés par le bailleur récupérables auprès du preneur. La liste des charges récupérables est limitativement énumérée et s’applique aux locations meublées signées depuis le 27 mars 2014 ainsi qu’aux locations vides du secteur privé (relatives aux ascenseurs et monte- charges, installations individuelles, taxes et redevances, parties communes intérieures et espaces extérieurs, eau froide, eau chaude et chauffage collectif).
Les charges locatives font généralement l’objet d’une provision pour charges appelée en même temps que le loyer et régularisée en fin d’année en fonction des dépenses effectives engagées par le bailleur pendant l’année.
Condition suspensive
Clause qui fait dépendre l’existence d’une obligation (transfert de propriété dans la vente) de la réalisation d’une condition, événement futur et incertain.
Exemples de condition suspensive : obtention d’un prêt, d’une autorisation administrative.
Convention d’occupation précaire
Contrat par lequel les parties manifestent leur volonté de de reconnaitre à l’occupant qu’un droit de jouissance précaire moyennant une contrepartie financière modique. Cette convention n’est régie par aucun texte légal, mais est soumise à des conditions de validité jurisprudentielles. Elle ne doit pas avoir pour but d’éluder la législation spécifique applicable aux baux d’habitation et la précarité doit être justifiée par un motif d’intérêt légitime et non frauduleux indépendant de la volonté des parties et existant au moment de la signature de la convention, peu importe que par la suite il disparaisse.
Copropriété
Ensemble immobilier divisé en lots dont chacun donne la propriété de la surface privative du lot concerné et d’une quote-part des parties communes à chacun des copropriétaires personne physique ou morale.
Dépôt de garantie
Le dépôt de garantie garantit la bonne exécution des obligations matérielles et financières par le preneur à bail. Il garantit donc d’une part le bon état des lieux loués et le paiement des loyers d’autre part. Il couvre également les autres obligations du preneur stipulées dans le bail.
De ce dépôt de garantie peuvent cependant être déduites les sommes restant dues par le preneur ainsi que les frais de réparation ou de remise en état du logement nécessités à la fin de la location sous réserve de justifications.
Droits de préemption
Droits octroyés par la loi qui permettent au bénéficiaire d’acquérir un bien que propose à la vente le propriétaire de préférence à tout autre.
Exemples de droits de préemption : droit de préemption urbain, droit de préemption de la SAFER, droit de préemption des propriétaires voisins de terrains boisés.
Etat des lieux
La loi ALUR impose un état des lieux d’entrée et de sortie qui doit répondre à un modèle-type dans le bail d’habitation. Il décrit le logement loué pièce par pièce, les équipements qu’il comporte et les annexes. Il doit être joint au contrat de location.
L’état des lieux d’entrée est établi à la remise des clés au locataire (avant installation des meubles en cas de location vide). L’état des lieux de sortie est prévu au moment de la restitution des clés au propriétaire.
Frais de rédaction d’actes
Somme perçue par le rédacteur d’un acte. Le tarif est réglementé pour certains actes (contrats de mariage, donations, ventes immobilières) et pour les frais d’agents immobiliers.
Franchise de loyer
Gratuité de loyer dont la durée est négociée entre les parties. La franchise de loyer ne porte que sur le loyer en principal, les charges et taxes restant dues durant cette période. Elle doit bien évidemment être mentionnée dans le bail.
La franchise de loyer est souvent appliquée en début de bail pour permettre au Preneur d’utiliser les mois de loyers donnés en franchise pour la mise aux normes ou pour des travaux d’aménagement du local.
Garantie bancaire à première demande (gapd)
Acte qui garantit au bailleur le paiement des loyers en cas de défaut de paiement de la part du preneur. Elle est délivrée par un organisme bancaire. A la différence de la caution, le garant ne s’engage pas à payer l’intégralité de la dette. Par ailleurs, la garantie est autonome du contrat de bail signé, ainsi le garant ne peut opposer aucune exception tirée du contrat pour s’exonérer de son obligation de paiement (sauf fraude ou abus manifeste) et règle le montant fixé à première demande du bailleur.
Honoraires de gestion
Honoraires perçus par un professionnel de l’immobilier titulaire d’une carte de gestion, dans le cadre d’une mission de gestion d’un bien ou d’un portefeuille de biens immobiliers. Ces honoraires représentent généralement un pourcentage prélevé sur le montant des encaissements (loyers + charges).
Impôt foncier
Taxe payée annuellement par tout propriétaire ou usufruitier d’un bien immobilier fixé au sol et présentant le caractère de véritable bâtiment (local d’habitation, parking, installation industrielle ou commerciale). En immobilier d’entreprise à Paris dans le cadre d’un bail commercial, cette taxe est quasi systématiquement refacturée.
Indemnité d’éviction
Somme d’argent versée au preneur par le bailleur destinée à compenser le non renouvellement du bail commercial. Elle est notamment calculée en fonction de la valeur marchande du fonds de commerce augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le bailleur fait la preuve que le préjudice est inférieur.
Indexation annuelle
Dans le cadre d’un bail commercial ou professionnel, le loyer est indexé annuellement sur la base de l’indice défini dans le bail entre les parties. Cette évolution, dans le bail d’habitation, se fait une fois l’an à l’aide de l’indice de référence des loyers, l’IRL, qui est publié par l’INSEE.
Indice du coût de la construction (icc)
Publié chaque trimestre par l’INSEE, il est utilisé en pratique pour indexer le loyer chaque année. Crée en 1953 (base 100), il mesure l’évolution du coût de construction des bâtiments neufs en France à usage principal d’habitation.
La loi Pinel prévoit que depuis le 1er septembre 2014, l’ICC ne peut plus être utilisé comme indice de référence lors de la signature ou du renouvellement d’un bail commercial.
Investissement
Acquisition d’un ou plusieurs actifs immobiliers, dans le but de les louer et ainsi dégager un rendement.
Loi Hoguet
Loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations dont les transactions portant sur les immeubles et les fonds de commerce. Cette loi régit l’exercice des activités d’entremise et de gestion des immeubles et fonds de commerce.
Mandat
Contrat par lequel une personne ou une société (le mandant) donne pouvoir à un professionnel de l’immobilier ou autre (le mandataire) d’exécuter en son nom les actes d’administration et éventuellement de disposition nécessaires à la location ou la cession d’un bien immobilier dont elle est propriétaire ou dont elle dispose. Chaque mandat reçu par le professionnel de l’immobilier doit faire l’objet d’un enregistrement au registre des mandats.
Notaire
Officier public nommé par le Ministre de la Justice, qui a pour missions la rédaction et l’enregistrement des actes qu’il authentifie ainsi que le conseil des parties. Il est également collecteur d’impôts lors de l’authentification des actes juridiques.
PLU
Le Plan Local d’Urbanisme est élaboré sous la responsabilité de la commune et fixe les règles générales d’occupation et d’utilisation des sols. Il comporte notamment des règles de densité des constructions et d’aménagement du territoire.
Preneur
Terme qui désigne la partie qui « prend à bail ».
Promesse de vente
Acte officiel signé entre le vendeur et l’acquéreur (parfois appelé « compromis de vente » dans le cas d’une promesse synallagmatique de vente) précédant la signature de l’acte authentique. Dans la pratique l’acquéreur verse une indemnité d’immobilisation représentant généralement 5 à 10 % du prix de vente.
Propriété commerciale
Spécificité du bail commercial qui protège le preneur en lui permettant de bénéficier du droit au renouvellement, ou à défaut d’être indemnisé du préjudice subi, par le Bailleur.
Résiliation du bail par le bailleur
Dans le cadre d’un bail commercial 3/6/9 ans, le bailleur a la faculté de résilier le bail, moyennant le paiement d’une indemnité d’éviction, pour les raisons suivantes : reconstruction de l’immeuble, surélévation, permis de construire un local d’habitation. Ce congé doit être délivré au moins 6 mois avant l’échéance triennale par acte d’huissier motivé.
Résiliation du bail par le preneur
Dans le cadre d’un bail commercial 3/6/9 ans, le preneur a la faculté de résilier le bail tous les 3 ans, au moins six mois avant la date anniversaire du bail par acte extrajudiciaire, un congé donné tardivement par le preneur étant reporté à la prochaine échéance triennale.
Révision du loyer
Le bailleur a la possibilité d’intégrer au sein du bail une clause d’indexation pour une révision annuelle du loyer. En pratique dans le cadre d’un bail commercial pour une surface de bureaux, le loyer est indexé sur l’indice INSEE du coût de la construction (ICC).
Renouvellement du bail
Dans le bail d’habitation, si à l’expiration du bail, le propriétaire n’a pas manifesté son souhait de reprendre le logement pour l’occuper ou le vendre, ou pour un motif sérieux et légitime, le contrat avec le locataire en place se poursuit.
Rentabilité
Rapport entre les recettes obtenues (loyers) et les ressources utilisées pour l’obtenir (prix d’acquisition et frais liés).
Société civile immobilière (sci)
Société permettant de détenir des biens immobiliers. Syndic de copropriété
Mandataire du syndicat de copropriété chargé d’exécuter les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires.
Syndicat de copropriété
Collectivité regroupant les propriétaires d’un immeuble organisant les assemblées générales des copropriétaires.
Taxe sur les bureaux
Taxe spécifique reversée au budget de l’Etat, payée annuellement par les propriétaires de surfaces de bureaux, locaux commerciaux, locaux de stockage et surfaces de stationnement en Île de France et systématiquement refacturée conventionnellement au preneur. Depuis 2015 le montant de la taxe sur les bureaux dans Paris s’élève à 17.08 euros HT / m² / an.
Valeur locative
Estimation de la valeur d’un bien immobilier déterminée à partir des loyers que percevrait le propriétaire s’il mettait en location le bien dans les conditions normales du marché.
Valeur vénale
Estimation du prix qui pourrait être obtenu pour un bien en cas de vente dans les conditions normales du marché.