Pour alléger leurs impôts, de nombreuses personnes optent pour le dispositif PINEL pour acquérir un bien immobilier. Pour faire le bon choix, il est important d’être accompagné et conseillé par un professionnel. Mais avant tout, il est important de connaitre les risques et les pièces de la loi PINEL. C’est pourquoi PGI vous a préparé ce guide très bien détaillé.
Ne pas respecter les contraires PINEL
Le premier piège de la loi PINEL est d’investir dans un bien immobilier qui ne serait pas, après vérification, éligible au dispositif . Pour en bénéficier, vous devez répondre à plusieurs conditions :
– Le logement doit être neuf ou récemment rénové à neuf ;
– Il doit se trouver dans la zone A bis, A ou B1 ;
– Il faut respecter le plafonnement des loyers ;
– Les ressources des locataires sont aussi plafonnés ;
– La durée de location est définie à l’avance dans le contrat ;
Pour éviter toutes les mauvaises surprises, il est préférable de demander conseil à un expert.
Le mauvais emplacement du bien
Ne pas vérifier l’emplacement du bien immobilier est parmi les principaux pièges de la loi PINEL. Certes, tout le monde rêve d’avoir un logement en bord de fleuve, mais pour un investissement PINEL, c’est sans doute le mauvais choix. N’oubliez pas que l’objectif est d’acheter un bien immobilier qui attire les locataires ! Par exemple, il ne faut pas acquérir un studio dans une zone où les locataires recherchent un T3. Pour mettre toutes les chances de votre côté, optez pour un bien immobilier situé à proximité des transports, commerces, écoles, universités, etc. De plus, il faut savoir qu’il faut trouver des locataires dans les délais imposés par le dispositif.
Par ailleurs, il faut savoir que l’investissement dans le cadre de ce dispositif doit être fait dans une zone éligible. La loi précise que le bien doit être situé dans les zones :
– A bis : Paris et ses 29 communes environnantes ;
– A : Île-de-France, Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, et la partie française de l’agglomération de Genève ;
– B1 : toutes les métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne et certaines communes aux loyers élevés, la Corse et les autres îles non-reliées au continent, les départements d’Outre-mer ;
Un achat sur-évalué
Depuis que les dispositifs de réduction d’impôt ont vu le jour, les biens immobiliers neufs se vendent plus chers, de l’ordre de 20 % à 30 %.
Pour éviter l’achat sur-évaulé, il est préférable de ne pas annoncer l’argument « PINEL » au vendeur. Ce dernier n’a pas intérêt à connaitre votre stratégie fiscale. Dans le cas contraire, il serait difficile de mener une négociation tarifaire.
Il est donc préférable de négocier avec le vendeur comme si le logement deviendrait votre résidence principale.
Fixer un loyer trop élevé
Quand on parle des pièces de la loi PINEL, la question du loyer est très importante. Pour trouver un locataire très rapidement, il est important de proposer un prix attractif et compétitif. Le loyer proposé doit également être rentable pour le propriétaire pour qu’il rentabilise son investissement locatif.
Pour fixer le loyer, il est primordial de vous renseigner au préalable et de poser la question aux gestionnaires immobiliers.
N’oubliez pas que le dispositif fixe un plafond pour les loyers (par m2) :
– A bis : 16, 83 euros ;
– A : 12,50 euros ;
– B1 : 10,07 euros ;
La vacance locative
La vacance locative est parmi les principaux risques du dispositif PINEL. L’administration fiscale indique que « à défaut de relocation effective dans un délai de douze mois à compter de la date de réception de la lettre recommandée par laquelle le locataire a signifié son congé au propriétaire, le service procède à la remise en cause de la réduction d’impôt obtenue ». Pour éviter ce genre de problèmes, le choix du bien immobilier doit être fait avec soin. Son emplacement est donc un point très important à ne pas négliger.
Rappelons qu’il existe des assurances qui permettent aux propriétaires bailleurs d’être couverts contre les risques de vacances locatives .
A noter que l’avantage fiscal ne sera pas remis en cause si la vacance locative intervient durant la dernière année de l’engagement PINEL.
Acheter sans vérifier les conditions du permis de construire
Le propriétaire peut s’exposer à des risques dans le cas où l’immeuble n’est pas encore purgé de tout recours. Pourquoi ? Puisque le voisin ou l’administration pourrait déposer un recours pour le faire annuler , et ce s’il juge que le projet est à l’encontre des règles d’urbanisme en vigueur.
Avant de conclure l’achat du bien immobilier, n’oubliez pas donc de vérifier si le permis est purgé de tous recours.
Ne pas se faire conseiller
Autre piège de la loi PINEL à éviter : ne pas être accompagné par les experts.
Pour faire cet investissement, il existe de nombreux points à prendre en compte. Choisir seul peut présenter quelques risques. Pour éviter les mauvaises surprises et les risques de la loi PINEL, il est fortement conseillé d’être accompagné et conseillé par un professionnel.
Nos gestionnaires immobiliers mettent leur expertise à votre disposition pour vous aider à faire le bon choix. Nous connaissons parfaitement le marché immobilier à Paris et en Île-de-France et sommes à votre disposition pour répondre à toutes les questions qui vous passent par la tête. N’hésitez pas à contacter notre équipe pour nous faire part de votre investissement en loi PINEL !
Vous l’avez compris, l’investissement loi PINEL comporte des pièges et des risques. N’oubliez pas donc à prendre en compte les points que nous venons de citer ci-haut et à prendre l’avis d’un expert, si nécessaire.